Achat en VEFA: tout savoir pour réussir son projet immobilier

L’achat sur plan a le vent en poupe parmi les futurs acquéreurs en quête de leur habitation idéale. Ce type de transaction en VEFA leur offre en effet beaucoup d’avantages pour peu d’inconvénients. Et si vous vous lanciez vous aussi ? Découvrez comment se déroule une vente en l’état futur d’achèvement, ses avantages et ses inconvénients.

La VEFA : qu'est ce que c'est ?

La vente en l’état futur d’achèvement, abrégée par l’acronyme VEFA, désigne une transaction immobilière tout à fait classique entre un vendeur et un acquéreur, à la différence près que celui-ci achète sur plan. Il devient d’abord propriétaire du sol, puis du logement au fur et à mesure de sa construction. Le paiement s’effectue en plusieurs versements et il est possible de signer un contrat de réservation avec délai de rétractation avant le contrat de vente définitif. Vous pourrez aussi bien acheter en VEFA un appartement qu’une maison individuelle. Ce type de transaction confère de nombreux avantages à l’acquéreur, comme la possibilité de personnaliser un logement neuf et de profiter d’aides de l’état pour investir. Quant au promoteur, il finance peu à peu la construction du bien grâce aux paiements versés de manière échelonnée.

Le contrat de réservation en VEFA

Il n’est pas obligatoire mais tout de même vivement recommandé. Il détaille l’arrangement à propos duquel se mettent d’accord l’acquéreur et le promoteur et concernant la manière dont la vente se passera (délais, niveau d’achèvement…) Ce contrat oblige le promoteur à réserver un logement pour l’acquéreur parmi le lot qu’il est en train de faire construire. Il peut être signé devant un notaire, qui vérifiera sa validité et qui s’occupera ensuite de réunir toutes les pièces nécessaires au contrat de vente définitif. Le vendeur et l’acquéreur peuvent également s’arranger entre eux pour le signer sous seing privé. Dans la plupart des cas, l’acheteur verse un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat de réservation : la somme ne peut excéder 5 % du prix de vente si celle-ci est prévue moins d’un an plus tard, et 2 % du prix de vente s’il faut attendre entre 1 et 2 ans pour devenir propriétaire. Aucune garantie ne sera exigée s’il doit s’écouler plus de 2 ans avant la vente.

Le contrat de vente définitif en VEFA

Ce contrat qui rend l’acquéreur définitivement propriétaire du sol et du logement à construire doit être signé devant un notaire. Cet acte juridique peut se conclure lorsque tous les détails concernant l’avancement et l’achèvement des travaux sont connus et inscrits sur le contrat. L’acquéreur doit recevoir celui-ci au moins un mois avant la date de la signature dans un office notarial, afin de pouvoir le lire tranquillement à tête reposée et suggérer éventuellement quelques modifications.

L'acquéreur peut-il renoncer au contrat ?

L’acquéreur qui investit en VEFA a la possibilité de se rétracter lorsqu’il signe un contrat de réservation. Il dispose alors de 10 jours pour réfléchir et revenir ou pas sur son engagement. S’il renonce, il doit l’écrire de manière manuscrite et l’envoyer au promoteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut alors récupérer son dépôt de garantie dans un délai de trois mois maximum. Si aucun contrat de réservation n’a été signé, l’acquéreur pourra également se rétracter pendant les 10 jours qui suivent la vente. Il y a aussi possibilité de se rétracter hors délai, si le bien livré ne respecte pas le contrat initial (écart de prix trop important, matériaux utilisés différents de ceux annoncés…)

La livraison en VEFA

Le jour de la remise des clés est un moment symbolique pour l’acquéreur. Vous attendez ce jour depuis peut-être plusieurs années : attention à ne pas vous laisser emporter par votre enthousiasme. Vérifiez que l’intérieur du logement est bien conforme à ce qui avait été garanti par le promoteur : surface des pièces, finitions, disposition des placards, matériaux utilisés… Si vous jugez qu’il y a des manquements par rapport à l’acte de vente que vous avez signé, vous pouvez émettre des réserves et faire bloquer par le notaire le dernier versement afin d’obliger le promoteur à respecter ce qui avait été convenu. Vous disposez d’un délai d’un mois après la livraison du bien pour constater les éventuels défauts et ceux-ci doivent obligatoirement être réparés par le promoteur au cours des douze mois qui suivent.

Comment se passe le paiement ?

La loi encadre de façon très réglementée le paiement lors d’un achat en VEFA. Celui-ci s’effectuera en effet de manière échelonnée au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous retrouverez sur votre contrat de vente le montant total du bien ainsi que les différentes étapes auxquelles vous devrez verser une partie de la somme. Il y aura donc un premier dépôt de garantie le jour de la réservation du logement, trois autres versements d’environ 30 % à chaque fois au cours de la construction et le solde au moment de la livraison; la répartition est précisée dans le document de réservation.

Les avantages & inconvénients de l'achat en VEFA

Les avantages de l'achat en VEFA

  • Vous pouvez avoir un logement qui vous ressemble : en achetant sur plan, vous pouvez choisir les finitions de votre future habitation, la disposition des placards, les dressings, la couleur du carrelage, la crédence… Si vous avez un budget serré, ce sera le moment de réaliser quelques économies en optant pour un minimum d’aménagements.
  • Les frais de notaire sont réduits : vous achetez dans le neuf et les frais de notaire sont beaucoup moins élevés que si vous achetiez dans l’ancien. Comptez environ 2 à 3 % du prix global pour un logement en VEFA contre 7 % pour de l’ancien.
  • Vous ferez de réelles économies d’énergie : les constructions neuves respectent les normes énergétiques en vigueur et possèdent donc une excellente isolation qui fera baisser votre facture d’électricité. La réglementation thermique 2012 garantit une consommation de seulement 50 kWh par an. A savoir, les normes seront modifies vers plus d’économies d’énergie avec la RT 2020.
  • Vous pourrez bénéficier d’un prêt : si vous êtes primo-accédant, plusieurs solutions s’offrent à vous pour vous aider à financer votre investissement dans le neuf. Selon la zone dans laquelle vous achetez, vous pourrez profiter du prêt à taux zéro. Certains communes offrent également des aides pour acheter dans le neuf.
  • Le loi Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt : le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2021, vous aide à défiscaliser. En achetant dans le neuf et en vous engageant à louer votre bien pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pourrez récupérer un pourcentage du prix d’achat du bien.
  • Des garanties constructeurs rassurantes : une garantie vous protège après l’achat du bien au cas où un vice caché apparaitrait. La garantie du parfait achèvement oblige le promoteur à réparer les éventuels dommages qui pourraient arriver dans le logement pendant 1 an après la vente. La garantie décennale l’oblige également à réparer les défauts de construction pendant 10 ans. Une garantie d’achèvement intrinsèque protège l’acquéreur si jamais la construction des travaux restait inachevée.
  • Le paiement est sécurisé : vous paierez votre bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous pouvez ainsi constater leur avancée et rester un acteur à part entière de la construction de votre propriété.

Les inconvénients de l'achat en VEFA

  • Le délai de livraison peut être variable : vous attendez la fin des travaux pour pouvoir emménager. Or, les chantiers subissent parfois des aléas qui retardent leur achèvement. C’est pourquoi le contrat que vous allez signer comportera une date prévisionnelle qui pourra être modifiée ultérieurement.
  • Le prix peut être assez élevé : le neuf est généralement plus cher que l’ancien et cette règle s’applique également dans le cas d’achat de logements sur plan. Gardez cependant en tête les économies d’énergie que vous réaliserez sur le long terme.

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