La fiscalité en LMNP: amortissement & récupération de TVA

Le constat est sans appel, la fiscalité du LMNP pour les contribuables français, est de loin plus avantageuse que celle de la location nue. En optant pour le régime réel, vous pouvez probablement économiser une part importante d’impôts sur vos loyers grâce à l’amortissement. 

En outre, sous certaines conditions, vous pourrez même gagner plusieurs milliers d’euros sur votre investissement en récupérant la tva !

Comment profiter de l’amortissement déductible et de la récupération de tva en LMNP ?

Voici tout ce que vous devez savoir sur le principe de l’amortissement et de la récupération de TVA en LMNP…

Bon à savoir :
Les avantages fiscaux mentionnés dans cet article sont réservés aux contribuables dont la résidence fiscale se situe en France.

La fiscalité en LMNP au régime réel

Sur le plan fiscal, si vous êtes un particulier, que vous investissez dans une location meublée et que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros, vous aurez le statut de loueur meublé non professionnel.

Créé en 1949, ce statut est particulièrement avantageux sur le plan fiscal car il permet d’échapper à des niches fiscales de 10 000 euros et il peut s’appliquer à plusieurs locations.

Les revenus en LMNP (les loyers) sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Différence entre régime réel et micro bic en LMNP

En location meublée non professionnelle, deux options fiscales s’ouvriront à vous : le régime réel ou le micro-bic.

La différence entre les deux régimes se concentre principalement sur le montant de l’abattement fiscal (somme qui viendra en déduction des loyers que vous avez perçus sur l’année pour révéler le montant sur lequel vous serez imposé réellement).

Régime fiscalAbattementSeuil loyers LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)Seuil loyers LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Micro-bicForfaitaire : 50 % (71 % si chambres d’hôte ou résidence de tourisme)en dessous de 23 000 € par anen dessous de 72 600 € par an (176 200 € si chambre d’hôte ou résidence de tourisme)
Régime réelDéduction des charges et amortissements liés au bien louéen dessous de 23 000 € par anà partir de 72 600 € par an (176 200 € si chambre d’hôte ou résidence de tourisme)

Sans demande spécifique, vous relèverez d’emblée du micro BIC en LMNP car le statut impose que vous ne dépassiez pas 23 000 € de loyers encaissés sur une année fiscale. Dans le cas contraire, le loueur en meublé passe au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Si vous choisissez l’option pour le régime réel, il faut savoir qu’elle est valable pour 2 ans, renouvelable tacitement pour la même durée.

Fiscalité du LMNP : les charges déductibles au régime réel

Si votre objectif est de payer le moins d’impôt possible, alors opter pour le régime réel est la meilleure solution.

Grâce au régime réel , vous pourrez cumuler toutes les charges de fonctionnement de votre bien et les déduire de votre exercice fiscal :

  • Impôts & taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises) ;
  • Charges de copropriété ;
  • Intérêts d’emprunt et frais de dossiers (si l’emprunt a été effectué dans l’année);
  • Assurances du bien;
  • Electricité
  • Entretien et petites réparations
  • Honoraires d’agence ou de gestion locative
  • Téléphone & internet

Cette liste n’est pas exhaustive. Pour pouvoir les comptabiliser, les factures doivent avoir une date égale ou postérieure à la date du début de l’activité. A savoir pour les travaux ou mobilier supérieurs à 600€, il faudra les passer en dépenses amortissables (voir paragraphe suivant).

De surcroît, vous déduirez une somme révélatrice de la perte de valeur de votre bien et de son mobilier dans le temps : c’est l’amortissement. C’est là que le régime réel est considérablement intéressant ! Grâce à l’amortissement, vous pourrez réduire votre imposition, voire la supprimer en intégralité (sur la partie concernée par la location meublée) !

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Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?

La fiscalité du LMNP vous offre la possibilité de déduire tous les frais, réels ou fictifs, liés à votre investissement en meublé pouvant réduire vos revenus imposables qui sont supérieures à un montant de 600€. 

Si les dépenses réelles sont plus évidentes à justifier, le principe de l’amortissement est, lui, plus théorique. En effet, il correspond à une dépense “non palpable”. Opter pour le régime réel et donc l’amortissement, sera probablement la solution idéale, selon votre situation personnelle.

Alors, pour mieux comprendre cette théorie, définissons l’amortissement comme la perte financière liée au vieillissement des biens immobiliers et mobiliers.

Notons bien que pour pouvoir bénéficier de la déduction des amortissements en LMNP, vous devez avoir opté pour le régime réel et non pour le micro bic.

Le saviez-vous ?
La déduction des amortissements ne peut pas créer de déficit et venir en déduction du revenu global. Il peut néanmoins éliminer totalement la partie des loyers fiscalisés et le surplus peut être reporté sur les bénéfices des années suivantes !

Que peut-on amortir en LMNP ?

Le Code Général des impôts prévoit que tout est amortissable si sa durée d’usage est supérieure à 1 an (gros électroménager, meubles, literie, travaux de rénovation, murs…) et le montant de la dépense supérieure à 600€. Toutes ces dépenses doivent figurer dans la déclaration de revenus n°2042 C-PRO pour pouvoir être déduites du revenu imposable.

La seule exception  correspond au terrain qui supporte votre bien immobilier. En effet, selon l’administration fiscale, il n’existe pas de perte de valeur dans le temps pour un terrain. C’est donc pour cette raison que vous ne parviendrez jamais à amortir 100 % du prix d’achat de votre bien, une déduction d’environ 20 % de celui-ci sera appliquée au titre de la valeur du terrain.

Quelle est la durée de l’amortissement en LMNP ?

C’est l’administration fiscale qui fixe les règles concernant les durées d’amortissement de chaque bien immobilier ou mobilier. Ces durées correspondent approximativement à l’usage que nous en faisons dans le temps :

  • Entre 25 et 40 ans pour un bien immobilier (hors terrain)  ;
  • Entre 5 et 15 ans pour le mobilier (canapé, table, lit …)  ;
  • Entre 10 et 20 ans pour les travaux (peinture, parquet, toiture, etc..).

Par exemple:

  • Literie: 6 ans
  • Table de séjour: 10 ans
  • Canapé: 12 ans
  • Travaux de peinture: 10 ans
  • Parquet: 15 ans

Grâce à ce mécanisme d’amortissement, il est estimé que dans 8 cas sur 10, le loueur en meublé payera moins d’impôts au réel qu’au micro-BIC.

Le principe du déficit en LMNP

Parfois, les amortissements peuvent donner lieu à un déficit qu’il est possible de mettre en réserve pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice. A savoir qu’il n’y a donc pas de limite temporelle pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés.

Exemple d’amortissement en LMNP

Si vous achetez un canapé à 3000 €, vous aurez la possibilité de déduire plus ou moins 250 € par an de vos loyers imposables au titre de l’amortissement pendant 12 ans. Autant vous dire qu’il est essentiel de bien conserver les factures d’achat de votre mobilier si vous projetez un investissement en LMNP ! Elles pourront vous être réclamées par l’administration fiscale en cas de contrôle.

Il s’agit là d’un exemple simplifié pour comprendre le principe de l’amortissement. Alors pour plus de précision, faites appel à un expert-comptable qui fournira le taux d’amortissement et la durée imposée par le code fiscal.

Bon à savoir :
La prise d’effet de l’amortissement ne commence pas au moment où vous achetez le bien, mais lorsque vous optez pour le régime réel en LMNP. D’autre part, la valeur du marché est également celle du moment où vous choisissez ce régime fiscal et non au moment de l’achat !
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Fiscalité en LMNP et récupération de TVA

Lorsqu’une opération financière a lieu entre particuliers et professionnels, le gouvernement prélève une taxe, c’est la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

Lorsque la transaction a lieu entre deux particuliers, cette taxe n’a donc pas lieu d’être et ne nécessite pas d’être récupérée fiscalement. 

C’est pour cela qu’en LMNP, la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien immobilier peut être récupérée dans des situations bien précises. 

Quand peut-on récupérer la TVA en LMNP ?

Pour récupérer la tva en LMNP, il faut que le bien n’ai jamais été vendu et qu’il soit acheté directement au promoteur

Plus précisément, le bien doit être :

  • Neuf (moins de 5 ans et jamais vendu) ;
  • Une résidence de services (résidence de tourisme, étudiantes, seniors…) qui propose au moins 3 services pour sa clientèle cible, sur les 4 précisés par la législation (accueil, petit-déjeuner, linge, ménage…) ;
  • Confié en gestion à un professionnel pendant minimum 9 ans et supporter la TVA sur les loyers à 5,5 % et 10 % sur les services ;
  • Conservé pendant au moins 20 ans (sous peine de devoir reverser le prix de la TVA au prorata).

Quel est le montant de la TVA récupérable en LMNP ?

Le prix de vente du bien immobilier comprendra une TVA de 20 % que le promoteur devra reverser à l’Etat. Alors, si vous avez le statut de LMNP et que vous investissez dans un bien immobilier gardé 10 ans sous exploitation, vous pourrez récupérer environ 16 % du prix d’achat

Exemple : 

Prix du bien HT : 200 000 €

Montant TVA (20%): 40 000 €

Prix du bien TTC : 240 000 €

Vous pourrez récupérer 40 000 € sur les 240 000 € dépensés soit environ 16 %. 

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Si vous détenez déjà  le statut de LMNP, pour obtenir le remboursement de la TVA vous devrez envoyer au centre des impôts :

  • Le formulaire 3519 complété ;
  • L’acte notarié du bien ;
  • La copie du bail commercial (prouvant la gestion à un professionnel) ;
  • Le décompte du notaire.

Vous obtiendrez le remboursement de la part des impôts sous un délai d’environ 6 mois.

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