Investir en LMNP: statut, conditions et avantages

Réservé aux contribuables français, le LMNP est avant tout le statut attribué aux propriétaires qui louent leur bien meublé, avant d’être un dispositif de défiscalisation.

Mais attention, pour pouvoir investir en LMNP et bénéficier des avantages fiscaux, il vous faudra respecter certaines conditions…

L’investissement en LMNP est-il fait pour vous ? 

Voici tout ce que vous devez connaître sur le statut, les conditions d’éligibilité, mais aussi les multiples avantages de la location meublée non professionnelle.

Bon à savoir :
Les avantages fiscaux mentionnés dans cet article sont réservés aux contribuables dont la résidence fiscale se situe en France.

Qu’est-ce que le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Le loueur meublé non professionnel : définition du statut

Le bailleur en location meublé peut bénéficier du statut de LMNP dès lors que les loyers qu’il perçoit dans l’année sont inférieurs à :

  • 23 000 € ;
  • 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Au-delà, vous relèverez du statut de loueur meublé professionnel.

La fiscalité du statut de LMNP 

Il faut savoir que sur le plan fiscal, louer un bien immobilier meublé relève par nature d’une activité commerciale. Néanmoins, en tant que particulier-bailleur, si vous souhaitez mettre en location un logement meublé, vous bénéficiez d’un statut précis ; celui de loueur meublé non professionnel.

Alors, contrairement à la location nue (sans les meubles) dans laquelle les loyers sont classés comme des revenus fonciers, ici les loyers sont fiscalisés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Investir en LMNP : micro BIC ou frais réels?

En louant un logement vide, vous avez le choix entre le régime micro-foncier (et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés) et le régime réel vous permettant de déduire certaines charges.

En LMNP, c’est pareil, vous opterez pour l’un des deux régimes fiscaux suivants :

  • Le micro bic : abattement forfaitaire de 50 % (71 % dans le cas de location de chambre d’hôtes et résidences de tourisme) ;
  • Le régime réel : déduction des charges réglées pour l’exploitation du bien meublé (exemple de charges déductibles : intérêts d’emprunt, impôts ou taxes, assurances, charges de copropriété, entretien…) et des amortissements.

Dans les deux cas, la déduction est faite sur les loyers bruts encaissés.

Dans la majeure partie des cas, le régime réel est plus intéressant, néanmoins, il nécessite une comptabilité plus stricte voire de faire appel à un expert-comptable pour optimiser votre fiscalité.

Les seuils du micro-bic et du régime réel en LMNP

En location meublée le régime micro-bic est le régime par défaut si un seuil de 72 600 € (ou 176 200 € pour une résidence de tourisme ou chambre d’hôte) de loyers bruts annuels n’est pas dépassé. Néanmoins, le statut de LMNP étant limité à 23 000€, ces seuils ne seront, quoi qu’il en soit, pas atteints dans le cadre de ce statut. 
Par conséquent, opter pour le régime réel en LMNP est un choix volontaire.

Bon à savoir : 
Si vous décidez de choisir le régime réel, vous devrez en faire la demande avant le 01/02 de l’année en cours et rester au régime réel pendant 4 ans minimum.
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut de LMNP ?

Outre les conditions vues précédemment – ne pas dépasser un seuil de loyer annuel de 23 000 €, et de ne pas faire de cette source de revenus la principale du foyer – il existe d’autres conditions à respecter pour faire du LMNP.

Les formalités nécessaires pour investir en LMNP

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez :

  1. Compléter le formulaire P0i disponible sur le site du gouvernement
  2. Envoyer le formulaire complété et signé au Greffe du tribunal de Commerce
  3. Vous recevrez un numéro de SIRET valant immatriculation pour commencer votre activité de loueur meublé non professionnel
  4. Si vous avez déjà loué votre meublé, vous avez 15 jours pour effectuer votre demande d’immatriculation
Le saviez-vous ?
Depuis la loi de finances de 2020, l’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) n’est plus obligatoire pour le statut de LMP.

Les critères liés au logement pour investir en LMNP

Pour bénéficier du statut de LMNP, il existe des conditions à respecter propres au type de bien loué :

Quels types de biens peut-on louer en LMNP ?

Vous pourrez investir dans les biens suivants pour exercer l’activité de LMNP :

  • N’importe quel appartement ou maison meublée selon les critères de décence exigés ;
  • Les résidences hôtelières et de tourisme ;
  • Les maisons de retraite ;
  • Les résidences de services (voyageurs d’affaires, résidence étudiants, séniors ou résidence de tourisme) ;
  • Les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux.
Qu’est ce qu’une résidence de service ?
Les résidences de service proposent des logements à destination d’une clientèle cible en offrant différents types de services adaptés (restauration, laverie, ménage, matériel professionnel, soins médicaux…). Si vous êtes investisseur, louer un bien au sein d’une résidence de tourisme est une force. L’aspect de confort non négligeable pour le locataire, vient s’ajouter aux avantages du LMNP que nous détaillons juste après.

Les avantages du LMNP

Les avantages fiscaux du statut de LMNP

  • Si vous optez pour la simplicité du micro-bic : l’abattement fiscal sera certainement moins important qu’au régime réel, mais en comparaison avec un logement loué nu vous ne serez fiscalisé que sur la moitié des loyers encaissés (30 % en location nue). D’autant plus que les loyers en meublé sont en général plus élevés, c’est un double avantage !
  • Si vous optez pour le régime de frais réels : en déduisant des recettes les charges dépensées pour le logement, vous pourrez facilement ne pas supporter de fiscalité du tout. En outre, vous pourrez déduire l’amortissement du bien et du mobilier de la recette annuelle. L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien ou d’un mobilier dans le temps, en lien avec son usage constaté chaque année.
Bon à savoir : 
L’amortissement ne viendra pas réduire votre revenu global mais sera en déduction des loyers encaissés sur l’année fiscale. S’il y a un surplus à déduire, cet excédent sera reportable les années suivantes, et ce, sans limitation de durée.

Par conséquent, l’avantage majeur du statut de LMNP est de vous offrir la possibilité de générer un revenu complémentaire en partie défiscalisé sur le long terme.

Les avantages financiers du statut de LMNP

  • Vous pouvez emprunter sans apport pour investir en LMNP !

Comme tout investissement locatif, vous pouvez avoir recours à l’emprunt bancaire très facilement si votre projet est d’investir en LMNP. En effet, contrairement à un financement pour une résidence principale, les établissements financiers sont plus souples et peuvent accepter de financer le projet à 110 % (c’est-à-dire le prix du logement, les frais de notaires et les frais de financement) sans que vous n’ayez à ajouter de l’apport personnel.

Par conséquent, nous vous recommandons vivement de vous rapprocher de votre banque pour financer votre projet d’investissement en LMNP, d’autant plus que les intérêts seront déductibles fiscalement de vos loyers encaissés !

  • Les résidences de services sont des secteurs porteurs 

En plus d’être peu contraignantes d’un point de vue de la gestion locative, il existe un avantage financier majeur à investir dans les résidences de services. Ces résidences répondent à un besoin fort de la population, et ce de façon pérenne ! Les besoins des étudiants, des seniors ou des touristes sont des secteurs économiques en expansion. Alors, vous n’aurez pas la charge de chercher des locataires.

En outre, si vous investissez dans une résidence de tourisme, vous pourrez, sous certaines conditions, économiser plusieurs milliers d’euros récupération de la TVA sur le prix d’achat. Consultez nos offres d’investissement en résidence de tourisme éligibles au statut de LMNP.

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