L’investissement LMNP en résidence de tourisme: tout savoir

La location meublée en résidence de tourisme a le vent en poupe du côté des investisseurs ces dernières années… et ce n’est pas sans raison ! 

Rentabilité locative, avantages fiscaux pour les contribuables français et facilité de gestion, ces résidences de service ont tout pour plaire.

Vous vous demandez encore si l’investissement LMNP en résidence de tourisme est fait pour vous ?

Focus sur les conditions et les avantages d’un investissement LMNP réalisé en résidence de tourisme.

Bon à savoir :
Les avantages fiscaux mentionnés dans cet article sont réservés aux contribuables dont la résidence fiscale se situe en France.

Rappel : qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Sur le plan fiscal, c’est une résidence de services

Avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement LMNP en résidence de tourisme, il est essentiel de vérifier quelques détails… Tout d’abord, le logement que vous projetez d’acheter doit répondre aux critères des résidences de services, fixés par l’administration fiscale.

Une résidence de service est composée d’un groupe de logements meublés (“prêts à vivre”) mis en location par un exploitant à destination d’un profil type (seniors, touristes, étudiants…) 

La résidence doit proposer à sa clientèle au moins 3 services parmi les 4 services courants que sont le ménage, la fourniture de linge, l’accueil et le petit déjeuner. Elle est alors composée d’espaces communs et de logements privatifs, qui sont loués meublés.

Les résidences de tourismes sont gérées par des exploitants

Si vous investissez dans une résidence de tourisme pour bénéficier des avantages du statut de LMNP, vous devrez signer un bail commercial avec un exploitant d’une durée de 9 ans minimum. C’est alors ce professionnel qui sera l’intermédiaire et qui louera le logement meublé à ses clients, et vous reversera le loyer.

Bon à savoir :Le logement touristique s’adresse précisément à une clientèle qui n’y affecte pas son domicile permanent. Il s’agit de location de courte durée, relevant du régime de la location saisonnière (90 jours consécutifs maximum).
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Le statut de LMNP en résidence de tourisme

Les conditions fiscales d’éligibilité au statut de LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est accordé aux particuliers louant un logement meublé et dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Au-delà de ces montants, c’est le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) qui sera retenu.

Bon à savoir :Les loyers issus de la location meublée sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les loyers de location nue, eux, sont catégorisés parmi les revenus fonciers.

Les résidences de tourismes éligibles au LMNP

Pour être éligible au statut de LMNP, le logement loué en résidence de tourisme doit :

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Les avantages du LMNP en résidence de tourisme

Les avantages fiscaux d’un investissement LMNP en résidence de tourisme

Défiscalisez vos loyers grâce à l’amortissement du régime réel

Grâce au statut de LMNP, et si vous avez opté pour le régime réel, alors vous aurez la possibilité de déduire fiscalement de vos loyers, toutes les charges liées à l’exploitation du logement loué.

De surcroît, vous pourrez déduire de vos recettes chaque année, une somme “fictive” correspondant à la perte de valeur du bien immobilier et de ses meubles : c’est l’avantage de l’amortissement déductible en LMNP

Alors, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable afin de saisir toutes les opportunités de ce régime… vous pourrez parvenir ainsi (dans la plupart des situations) à une défiscalisation totale des loyers encaissés !

Au sujet de l’amortissement en LMNP :
Si le montant de l’amortissement d’une année fiscale dépasse la somme de vos loyers encaissés, vous ne pourrez pas déduire cette somme de votre revenu global. Néanmoins, vous pourrez reporter le surplus sur les recettes des années suivantes sans limitation de durée.Conservez bien les justificatifs et factures d’achat des travaux et du mobilier pour votre expert-comptable, mais surtout en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Le micro bic du LMNP en résidence de tourisme : simple et rentable !

Si vous optez pour le régime du micro bic en LMNP, vous pourrez bénéficier de 2 avantages fiscaux considérables :

  • La simplicité lors de la déclaration des revenus : nul besoin de comptable, le forfait est le même pour tous ! Un abattement forfaitaire sera appliqué sur vos loyers déclarés (contrairement au régime réel dans lequel vous devrez tenir scrupuleusement un carnet détaillant les dépenses liées à l’exploitation du logement) ; 
  • Un abattement forfaitaire de 71 % en résidence de tourisme : en d’autres termes, vous ne subirez une fiscalité que sur 29 % des loyers encaissés ! C’est un avantage considérable si vous optez pour l’investissement dans une résidence de tourisme en meublé. En location vide, l’abattement du régime micro-foncier n’est que de 30 % et en location meublée classique (hors résidence de tourisme), il est de 50 %.

Ce double avantage fait souvent pencher la balance en faveur d’un investissement en résidence de tourisme, qui même sans comptabilité stricte, sera de base, très peu soumis à la fiscalité !

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Les avantages financiers d’un investissement LMNP en résidence de tourisme

Vous déléguez toute la gestion locative à l’exploitant

Oubliez les recherches interminables de locataires, les visites, les états des lieux, les vacances locatives et les impayés qui vous mettent dans le rouge… En résidence de tourisme, et contrairement à une location nue, vous n’aurez pas à gérer ces préoccupations.

De surcroît, le secteur très porteur des logements touristiques jouit d’une popularité permanente appréciable pour les investisseurs. En effet, les loyers d’un meublé en résidence de tourisme sont plus élevés que les loyers classiques en location nue

L’emprunt sans apport en résidence de tourisme, c’est possible !

Comme tout investissement locatif et si vous décidez d’avoir recours à un prêt bancaire, les établissements financiers vous accorderont un financement sans apport. Votre emprunt pourra alors financer le bien immobilier et les frais parallèles (notaire, garantie) sans injecter un centime de votre épargne dans votre projet.

Le recours au prêt bancaire pour un investissement en LMNP est fortement recommandé puisque les intérêts d’emprunt pourront être déduits de votre exercice fiscal au titre des charges (régime réel).

Constituez-vous un complément de revenu défiscalisé

Si vous décidez de financer votre investissement aux moyens de vos deniers personnels, vous apprécierez toucher un complément de revenu peu (ou pas) fiscalisé

D’autre part, si vous êtes en milieu ou fin de carrière, vous perdrez certainement une grosse partie de vos revenus à la retraite. Les loyers de votre investissement locatif meublé constituent alors un complément de retraite peu fiscalisée non négligeable.

La récupération de TVA pour un investissement dans le neuf

Si vous investissez dans un programme immobilier neuf en résidence de tourisme, vous aurez la possibilité d’être remboursé de la TVA payée lors de l’achat du bien. Le prix de votre achat immobilier au promoteur comprend une taxe de 20 % qui vous sera restituée sous 6 mois.

Néanmoins, vous devrez répondre à certains critères imposés par l’Etat pour prétendre à la récupération de la TVA sur votre investissement en location meublée.

Si vous souhaitez récupérer la TVA de votre investissement en résidence de tourisme, vous devrez conserver le bien pendant 20 ans minimum et vous dépendrez du statut de parahôtelier. 

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