Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard a évolué depuis sa création en 2009. L’exclusion des résidences de tourisme en loi Bouvard déçoit de nombreux investisseurs depuis 2017… Néanmoins, si vous projetez d’investir dans une résidence de tourisme, renoncer au dispositif peut dans certains cas se révéler plus intéressant.

Peut-on cumuler Censi-Bouvard et LMNP ? Dans quelles mesures peut-on investir en résidence de tourisme et défiscaliser ?

Faisons le point sur le dispositif Censi-Bouvard en 2021 et sur les alternatives qui s’offrent aux contribuables français pour un investissement en résidence de tourisme !

Bon à savoir :
Les avantages fiscaux mentionnés dans cet article sont réservés aux contribuables dont la résidence fiscale se situe en France.

Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard en 2021 ?

Les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard en 2021

La loi Censi-Bouvard est un dispositif vous permettant d’obtenir une réduction fiscale de 11 % sur le prix d’achat hors taxe du bien immobilier pendant 9 ans. La limite d’application de ce pourcentage est fixée à 300 000 €, en revanche, vous pouvez investir dans un bien dont le prix d’achat est supérieur à cette limite et bénéficier de la réduction d’impôt sur la partie des 300 000 €.

La réduction d’impôt de 11% est linéaire sur les 9 années, en d’autres termes, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 3 666 € par an maximum. Si cette réduction dépasse le montant de votre impôt à payer, vous avez la possibilité de la reporter sur les 6 années suivantes.

Exemple :
Pour un bien immobilier dont le prix d’achat HT est de 210 000 €, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts de 2 566 € par an (210 000 x 11% / 9) pendant 9 ans.

Récupération de la TVA en loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard vous offre la possibilité de récupérer la TVA sur votre investissement, soit 20 % du prix d’acquisition de votre bien immobilier. Mais pour cela, votre investissement doit se faire impérativement dans une résidence de services : le logement doit être mis en location par un exploitant et la résidence doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

• Ménage
• Fourniture de linge
• Accueil
• Service de petit déjeuner

Les critères d’éligibilité du dispositif Censi-Bouvard en 2021

Pour bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard en 2021, certaines conditions sont à respecter :

• L’investissement doit concerner une résidence de services (pour étudiants, personnes âgées, handicapées ou nécessitant des soins agréés) ;
• Le bien immobilier doit être neuf, en état futur d’achèvement ou réhabilité de moins de 15 ans ;
• Il faudra louer le logement meublé sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
• La location du logement doit être confiée à un exploitant par bail commercial d’une durée de 9 ans minimum ;
• Le bien immobilier doit être mis en location l’année qui suit sa livraison.

Bon à savoir :
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, il n’existe ni critère de zones, ni plafond de loyer ou de ressources du locataire en loi Censi-Bouvard. D’autre part, vous pouvez réaliser plusieurs investissements en loi Bouvard dans la même année (l’application du taux de réduction de 11% aura toujours lieu dans la limite d’un montant de 300 000 € tous biens confondus).

Loi Censi-Bouvard et LMNP : peut-on cumuler les avantages fiscaux ?

Cumuler Censi-Bouvard et LMNP, c’est possible !

Il est bien entendu possible de cumuler le statut de loueur meublé non professionnel avec le dispositif Censi-Bouvard. Il est même obligatoire d’avoir le statut de LMNP pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard…

En effet, les critères fiscaux de base du statut de LMNP et du dispositif sont identiques, à savoir :

• Louer un logement meublé répondant aux critères de décence d’ameublement minimum ;
• Ne pas dépasser 23 000 € par an de revenus locatifs issus de la location meublée ;
• Les revenus issus de la location meublée doivent représenter moins de la moitié des revenus du foyer fiscal ;
• Les revenus locatifs sont fiscalisés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Mais en Censi-Bouvard, vous renoncez à l’amortissement du bien…

Vous pouvez cumuler les avantages fiscaux du statut de LMNP et ceux du dispositif Censi-Bouvard, à un détail près… l’amortissement déductible sur le bien immobilier au régime réel. En effet, considérez en quelques sortes que la réduction d’impôt de 11 % par an sur le prix du logement en Censi-Bouvard remplace l’amortissement du bien.

Bon à savoir :
Si le prix d’achat de votre bien immobilier Censi-Bouvard dépasse les 300 000 €, vous pouvez déduire l’amortissement du bien sur la partie au-delà de cette somme. En outre, vous avez tout de même la possibilité d’amortir la partie du mobilier même avec le dispositif Censi-Bouvard !

Si vous êtes fortement imposés, privilégiez un investissement en résidence de tourisme !

Nous l’avons vu, si vous souhaitez investir dans une résidence de tourisme en 2021, vous n’avez plus la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard. Néanmoins, et dans certains cas, vous paierez moins d’impôt en investissant dans une résidence de tourisme et ce, même sans profiter de la réduction d’impôt de 11 % ! Focus sur les avantages fiscaux d’un investissement en résidence de tourisme en 2021 …

TMI supérieur à 30 % ? Le Censi-Bouvard n’est peut-être pas fait pour vous…

La réduction d’impôts de 11 % vaut-elle la peine de renoncer à l’amortissement déductible de l’immobilier sur les loyers encaissés ? Dans le cas du dispositif Censi-Bouvard, il s’agit d’une réduction sur le montant de votre impôt final alors que l’avantage fiscal de l’amortissement déductible s’applique en déduction des loyers encaissés.

Alors, vos loyers encaissés généreront un impôt important si vous avez un TMI (Taux Marginal d’Imposition) supérieur à 30 %. Il peut donc s’avérer plus intéressant de minimiser vos revenus imposables (les loyers) que l’impôt en lui-même, qui aura déjà subi l’impact du TMI.

Si vous investissez dans une résidence de tourisme et que vous optez pour le LMNP au régime réel, l’amortissement de l’immobilier peut réduire considérablement les loyers fiscalisés voire même les annuler en cumulant la déduction des autres charges !

Donc, si vous optez pour la loi Bouvard, les loyers que vous avez encaissés produiront un impôt plus important qu’en LMNP dans une résidence de tourisme (car l’abattement sera plus faible qu’avec la déduction de l’amortissement). Si vous êtes dans une TMI supérieure à 30 %, la réduction du Censi-Bouvard peut ne pas être suffisante. Dans ce cas, il sera plus intéressant de profiter totalement des avantages qu’offre un investissement en résidence de tourisme dans lequel vous pourrez défiscaliser totalement les loyers encaissés ET récupérer la TVA…

Les avantages d’un investissement en résidence de tourisme

Nous venons de le voir, investir dans une résidence de tourisme ne vous offre pas la réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’achat, mais peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur les loyers encaissés.

En outre, voici les autres avantages que comporte l’investissement LMNP en résidence de tourisme :

• Le micro-bic du LMNP en résidence de tourisme est avantageux, car il offre un abattement automatique de 71 % sur les loyers, dans le cas où vous ne souhaitez pas opter pour le régime réel. C’est donc un régime beaucoup plus simple (nul besoin d’un expert-comptable) et dont l’abattement est plus important que pour le LMNP dans les autres résidences de services (50 %).
• La TVA de 20 % sur le prix d’achat est récupérable, aussi bien que dans le dispositif Censi-Bouvard.
• Le tourisme est un secteur très porteur, les loyers encaissés sont donc en moyenne plus élevés qu’en location classique. C’est une opération rentable !
• Pas de loyers impayés, ni de vacances locatives, car vous louez directement à l’exploitant via un bail commercial.
• Aucune gestion n’est à prévoir, l’exploitant se charge de tous les échanges avec les clients (état des lieux, visites, règlement…)

En somme, investir dans une résidence de standing neuve en bord de mer, sans bénéficier de la loi Censi Bouvard est une opération plus que rentable. Le plus ? Certains exploitants vous permettent de bénéficier du logement pendant une période déterminée pour vos moments de détente personnels !